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​全款买套房,七年后还要再掏192万!这种房子千万别买!
阅读:126次    发布日期:2018年07月16日

        

       买了一套房子花了两套房的钱……青岛的一对老夫妻7年前他们花107万买了乾宝佳园小区一套房子,因开发商隐瞒抵押事实,房子被司法机关拍卖,如今为了保住房子,老人不得不再掏192万!

2011年花107万买了套房 他们家却办不了房产证


2011年8月,家住青岛市的张先生和刘女士老两口买下了一套房子,三室两厅两卫,带一个露台,购房时他们对房子的设施很满意。



老人们说,他们年近60的时候退休了,开始规划自己的晚年,由于年龄越来越大,爬到6楼的家越来越吃力,于是两位老人想换套电梯房来养老。


有了买电梯房的想法后,两位老人到处看房,精挑细选之后,他们看中了位于太行山路附近的乾宝佳园小区,而随后售楼处工作人员的一番话,让他们决定要尽快把房子买下来。



2011年8月30日,在看完房子之后的第3天,老两口就把手头的全部积蓄一共30万交到了售楼处。两个月后他们又想办法,把剩余的77万补齐了,而这77万是他们卖掉了全部两套老房子才凑齐的钱。

 

老两口说他们唯一的儿子在哈尔滨工作,只有过年才回青岛,所以这套房子对他们老两口来说就是最后的归宿了。


2013年的10月份,小区贴了个通知让住户办房产证。可是到了房屋交易大厅,张先生老两口才被告知他们的房子办不了房产证,开发商的解释是这样的:你们是最后一个买房的,肯定房产证是最后一个办,不用着急。



张先生说,当年这个楼盘销售的广告在青岛的大街小巷随处可见,一切都看上去很正规,所以他们没有怀疑过开发商的可信度。


房子被强制拍卖 原来开发商隐瞒了抵押事实


好景不长,2016年2月份,一张贴在小区里的通知,彻底打乱了这老两口的生活。


贴在小区楼下的那份通知是青岛市人民法院的《执行裁定书》,上面这样写着:拍卖被执行人青岛乾宝雅泰置业有限公司名下乾宝佳园小区6间商铺和1单元2302户房产,乾宝雅泰置业有限公司是张先生家所在小区的开发商,而被拍卖的2302正是张先生的家。


老两口全款买下的房子突然被法院拍卖,这一切究竟是怎么回事呢?

 

张先生和刘女士跑到法院询问。在法院,张先生老两口看到了2015年的一份判决书,原告是青岛市的一家典当行,被告就是张先生家所在小区的开发商。


负责审理这一案件的法官解释说:在2011年3月,开发商向那家典当行借款1200万元。到了约定的还款日期开发商只还上了200多万,所以典当行向法院提起了诉讼,最终法院判决开发商偿还剩余的借款933万元。


两位老人看到法院的《执行裁定书》,才明白为什么自家的房产证迟迟办不下来。



当初,典当行为了保证债务的履行,与开发商共同办理了抵押登记手续。而就在张先生购房前5个月,开发商跟典当行签订了一份《典当抵押合同》内容是开发商向典当行借款1200万元,抵押物是小区内的7套房产。合同规定:若开发商未能偿还欠款,典当行可对抵押物进行拍卖所得收入用于抵债。

 


开发商人去楼空,法人代表称无能无力


刘女士说,当时他们购房的时候并不知道开发商抵押房产的事实。他们想找开发商要个说法,可售楼处早已人去楼空。后来几经周转,他们打听到那家房地产开发公司法定代表人迟耀辉的电话,对方却表示公司已经注销,老两口的钱是交给公司,自己也无能为力。



张先生说后来他们多次要求跟迟耀辉见面协商,但对方始终避而不见。


另外,老人在法院看到了当初开发商跟典当行签订的《典当抵押合同》。合同显示,开发商拿去抵押的还有楼上的5套住宅,那为什么单单只有张先生家被法院查封拍卖呢?


记者采访了另外3户,3位业主没有遇到张先生家的情况,原因是他们在购房时都贷了款。按照规定,银行在批贷时要对房屋状态进行审核,所以开发商必须先从典当行解押。



老两口觉得开发商是恶意欺骗,当初正因为他们是全款买房,开发商才没有从典当行为他们办理解押。


2016年3月,老两口把开发商告上了法庭,要求开发商办理房产证,同时老两口还向法院提起了执行异议申请,请求法院解除对自家房屋的查封和拍卖,并终止对该房屋的执行。理由是他跟开发商签订了《商品房买卖合同》,并且已经缴纳了购房款,也实际上在这个房子里边居住。


法院:无效的房屋买卖关系


典当行负责人告诉记者,他们也是到了2016年,两个老人向法院提起执行异议时才知道开发商已经把房子给卖了。

 

 

同时,法官告诉记者,老人和开发商之间存在房屋买卖关系,但并不意味着这关系是有效的。按照法律规定,如果是抵押在先,开发商要转移抵押物必须要经过抵押权人的同意,如果没经过同意,这个转让是无效的。


而在张先生老两口的案件中,开发商出售抵押的房产没有经过抵押权人同意,所以张先生老两口签订的房屋买卖合同是无效的,不能对抗在先设定的抵押权。


2016年底,法院的审理有了结果:法院驳回了老人要求开发商为自己办理房产证的诉讼请求,同时也驳回了老人的执行异议申请。



2018年4月14日,青岛市市南区人民法院将这套房屋的拍卖信息上了网进行了公示。经过评估,房子的竞拍底价为162万。

 


在案件处理过程中,法官和典当行一方并非坐视不管,他们给张先生老两口提供了一些解决办法。

 


老两口不能接受50万的金额,因为自己已经花了107万多全款购房,法官也否定了这个办法。


另外,执行法官告诉记者,乾宝雅泰置业有限公司(开发商)涉及的被执行案件高达58起。目前公司名下可供执行的财产只有那7套房子,所以即使典当行将老两口的房子解押,接下来也会有别的法院对那套房子进行查封的。


法官说目前最根本的方法是老人通过公开竞买直接把这个房子买下,然后法院出具相关手续将房产证过到老两口名下,这意味着老两口至少要花162万把房子拍下来。


老两口家里几个晚辈商量过后,决定先把房子拍下来,之后再走别的程序。由于拍卖过程出现了其它竞拍人,经过加价最终老人一方以192万元拍下了房子。


这意味着他们需要在10天内向法院交齐192万元,这对两个老人无异于天文数字。



法院注意到了这一点,建议老两口通过司法途径来救济,起诉开发商解除房屋买卖合同,并要求返还购房款。


在整个案件的审理和执行过程当中,法官多次告诉老两口,在接下来的维权过程中如果遇到困难,会尽力提供帮助。


小编从网上查询发现,无论是买新房还是二手房,都有不少人买到抵押房


2016年1月,上海市民沈老先生在中介人员推荐下,决定购买位于黄浦区中山南一路上的一套二手房,双方约定合同价570万。在缴纳完订金后,房东在未签订正式合同前,反复催促提前支付首付的行为让沈老先生十分困惑。听从朋友的建议,沈老先生在2月20日前往房产交易中心查询该房屋信息,发现该房屋早在2015年8月、9月就被浦东与黄浦两家法院查封,抵押额达550万。


2015年,武汉市民江玲(化名)购买了一套面积近170平米的商品房,房子总价款约76万。随后,江玲向开发商交预购房款约23万元,剩余部分办理个人按揭贷款。然而,在办理住房手续过程中,江玲多次向开发商催办贷款手续,对方拖了半年多仍无法办理。江玲向贷款银行了解才得知所购房屋存在抵押情况,又在房管局处证实了该房屋存在抵押和查封情况。江玲购买该房屋前,开发商已于2014年将其抵押,江玲购买后的2个月左右该房屋被法院查封。


到底什么是“抵押房”?“抵押房”到底能不能买?


一、什么是抵押房?


抵押房是开发商为了获取更多的流动资金,将部分物业抵押给银行贷款的一类房产。


对于开发商而言,楼盘有抵押房实属正常,只要在销售之前还清抵押贷款,将抵押房解押就可以销售了。一般在一个楼盘销售的房子中至少有一半的房子是属于抵押房。虽然你不愿意相信,不过这个确实是合法的,而且也是行业内惯例。


楼盘有抵押房并不表示开发商楼盘有问题,也不代表开发商实力不好,这只是企业运作资金所采取的某种方式而已。


二、抵押房到底能不能买?


前面提到过,房屋抵押只是开发商运作资金所采取的某种方式而已,等房子卖给业主后再去银行取消抵押,把房子“赎回来”就能正常销售。所以,理论上来说抵押房是可以正大光明的买卖的。


但是!如消费者购买了抵押状态的房屋,抵押状态没解除,则房屋无法过户。


三、如何避免购买抵押房产的风险?


1、为了减少购房纠纷,维护自己的合法利益,大家还是要在签订购房合同的时候在补充协议中做以要求,除了不能进行抵押之外,还要对赔偿措施做一些要求,尤其是要申请资金监管,以免自己付了首付款发现房产被抵押,面临房财两失的局面。


2、在建工程要办理抵押贷款,必须得到房地产管理部门进行抵押登记,所以你可以到房管部门或者房地产管理部门的网站上,通过多渠道查询信息。


如果有被抵押的房子,可以要求开发商对自己要购买的房源进行解押。否则,购房后去房管部门办理不动产权证的时候,房管部门发现该房屋已被抵押,是无法办理不动产证的。


3、在购房之后要尽快去网签备案,如果发现了房屋已经被抵押,也可以趁早解决,避免更多的损失。买房之后不要拖着不去办理相关事宜,事情宜早不宜迟。


四、买二手房的小伙伴一定要产调!产调!产调!产调环节务必亲力亲为


虽然中介公司有明确的房源信息操作规范,但个别销售往往仅在房屋挂牌时调取产调信息,房东在挂牌后再行抵押,往往会被忽略。


此外,业内确实存在部分房东与销售人员达成私下协议,挂牌出售抵押房源的情况,房东会私下支付一笔费用给销售人员,合谋隐瞒购房者。据了解,因产调信息分为多页打印,一些销售故意隐匿抵押页的信息,仅交予购房者查看房屋正常的基本信息,以此达到欺瞒购房者的目的。


若想避免买到被抵押房源,应在房屋交易的各个付款环节,前往房屋交易中心亲自拉取产权调查信息,切勿贪图省事,委托给中介人员,以免产生风险。


产权调查过程并不复杂,市民只需凭借身份证,提供所查房源的地址,即可查询,产调表上涉及房屋状况、土地状况、抵押状况等10类登记信息,无需产权方和房产中介的任何证明。


最后,小编希望两位老人的房子问题,能够顺利解决!也希望大家买房时,都能睁大眼不受骗!


来源 | 广州普法、半岛都市报、微青岛、CCTV今日说法、新民晚报